Immobilier : Les bons plans en Suisse romande

Où acheter les biens immobiliers les moins chers de Suisse ? Quelles astuces permettent de dégotter les meilleures offres et faire baisser les prix ? Comment financer son achat et profiter des taux hypothécaires historiquement bas ? Notre dossier.

L'EPFZ et le site Comparis.ch ont disséqué 1,6 million d'annonces de vente immobilière entre 2005 et 2017. Ils dressent le portrait des cantons les plus chers et les plus abordables du pays. Conclusion ? Sans surprise, il faut fuir les grandes agglomérations urbaines et plus généralement les rives lacustres. C'est en grimpant dans les montagnes que les prix dégringolent.

C'est en Valais germanophone, dans la commune de Rarogne, que l'accès à la propriété est le plus abordable du pays. Pour vous y installer, comptez 2750 francs le mètre carré. Soit presque 5 fois moins que la commune la plus chère de Suisse, Zurich, et son mètre carré à... 12'250 francs. Accessibles aussi, les villes de La Chaux-de-Fonds et du Locle, qui, avec un mètre carré autour de 3250 francs, figurent au deuxième rang des communes les plus abordables de Suisse – et les moins chères de Suisse romande.

En analysant plus concrètement l'achat d'une maison de 5 à 6 pièces, les données changent sensiblement. C'est dans le Jura, à Porrentruy, que l'achat se révélera le plus avantageux, où il faudra débourser 350'000.- alors que cette même maison se négociera 7 fois plus cher, autour de 2,45 millions, à Höfe (SZ), localité la plus chère du pays. À Genève, commune la plus onéreuse de Suisse romande, ce bien avoisinera 1,5 million.

C'est quoi ?

Des ventes de biens immobiliers dont le propriétaire ne peut plus s'acquitter des intérêts hypothécaires.

Pourquoi c'est moins cher ?

Parce que les banques espèrent généralement simplement couvrir le montant des dettes du propriétaire. Le prix d'acquisition peut ainsi s'avérer particulièrement concurrentiel.

Comment ?

Les sites internet des offices des poursuites et des faillites regroupent les offres dans chaque canton. Le bien immobilier est adjugé après trois criées au plus offrant, pour autant que l'offre atteigne la somme minimale prédéfinie. Chaque nouvelle offre doit dépasser la précédente d'au moins Fr.1'000.-. Dès la vente terminée, le bien est immédiatement la propriété de l'acheteur (les clés lui sont généralement directement remises). Celui-ci verse aussitôt un acompte de 10% à 20%.

Attention

Ce type de ventes est intéressant dans les régions périphériques. N'attendez pas à réaliser le coup du siècle dans les zones urbaines très recherchées. Gare aussi aux malfaçons, les immeubles sont vendus sans aucune garantie, ce qui exclut les droits concernant les défauts.

C'est quoi ?

Des ventes qui s'opèrent entre personnes physiques, sans intermédiaire professionnel, généralement via des sites d'annonces sur Internet

Pourquoi c'est moins cher ?

Ce type de ventes permet de se passer de l'agence immobilière, et donc ses honoraires. En Suisse, ils varient de 3,5% à 6%, selon le prix du bien immobilier (plus il est cher, plus les frais d'agence sont bas).

Comment ?

Sur Internet, les sites spécialisés pullulent. Homegate.ch, Immoscout24.ch, Immobilier.ch, Immostreet.ch, ... Comme avec une agence, la transaction doit être finalisée et validée par un notaire qui aménagera le contrat de vente. Ses frais oscillent entre 4% et 5%.

Attention

Gare aux informations erronées ou optimisées (photos particulièrement valorisantes, superficie non conforme, etc.), ces sites déclinent généralement la responsabilité du contenu de l'annonce à l'utilisateur.

Les biens occupés par un locataire : 10% à 20% moins cher qu'un logement vide.
Les biens nécessitant rénovation : la décote est généralement supérieure au coût des travaux.
L'achat groupé : achat collectif ou participatif d'un terrain ou d'un immeuble.

En Suisse, l'acheteur doit investir, en fonds propres, au minimum 20% du prix d'achat pour aspirer à un prêt hypothécaire (80% du prix total du bien). Celui-ci est déterminé en fonction des revenus et de l'endettement de l'intéressé. Afin de lutter contre le surendettement, la loi suisse interdit qu'un particulier ne s'endette à plus d'un tiers de son revenu. Les fonds propres peuvent émaner du 2ème pilier, dont la totalité peut être utilisable à l'achat d'une résidence principale mais qui ne doit pas excéder 10% du prix d'achat immobilier. Mais aussi du troisième pilier, dont la totalité de l'épargne peut être débloquée.

Il existe 3 types d'hypothèques :

Fixe : taux d'intérêt fixe conclu sur une durée définie, généralement entre 2 et 10 ans.

Variable : pas de durée fixe généralement conclue et taux d'intérêt fondé sur le niveau d'intérêt général. Elle est généralement sensiblement plus chère.

Libor : ou hypothèque indexée sur le marché monétaire. L'hypothèque est conclue sur une durée déterminée (2 à 6 ans) et dispose d'un taux d'intérêt variable déterminé selon le taux d'intérêt interbancaire "Libor" (qui sera bientôt abandonné au bénéfice d'un nouveau taux de référence en cours de définition).

Plusieurs sites comparent les hypothèques et proposent une simulation des taux en fonction du type d'hypothèque, de leur durée, de leur évolution ou de la région. Moneypark par exemple, établissement de prêts spécialiste dans la prévision des taux, propose un outil performant de calcul de l'évolution de ces derniers, mais également un calculateur et un comparateur d'hypothèques, permettant de définir le potentiel d'économies, l'amortissement mais aussi son potentiel d'achat.